В наше время, когда на квадратные метры от государства имеют право единицы, остаться без жилья настоящая трагедия. Вдвойне обидно тем, кто вложил в квартиру все деньги, но собственником жилья так и не стал. В адвокатской практике Ольги Бетехтиной тому немало примеров.

«По закону можно оспорить имущественные сделки за 3 года. И часто получается, что квартира возвращается к прежнему владельцу, а деньги бывшему покупателю возвращаются десятилетиями. Продавец говорит: «Нет возможности выплатить всю сумму сразу, готов частями отдавать 70% от пенсии». Вот и будут с него удерживать по 2 тысячи в месяц много-много лет». Ниже - о наиболее частых причинах, по которым сделку могут признать недействительной.

У любой квартиры своя история, не всегда «чистая». Расспросите будущих соседей. Чтобы выяснить, часто ли менялись владельцы приглянувшегося вам жилья. Нелишним будет попросить у продавца справку из ЖЭКа о количестве лиц, прописанных и выписанных со дня заселения. «Представьте ситуацию, - рассказывает Бетехтина, - что когда-то квартира была в пользовании жильцов по договору социального найма, как и у большинства из нас. Один из членов семьи был осужден, его выписали, он был прописан по месту отбывания наказания. В это время его родственники приватизировали квартиру и продали. Документы вроде в порядке: 3 прописанных, 3 - в приватизационных документах. Но освобождается осужденный, и жить ему негде. А согласия на продажу он не давал. И то, что не участвовал в приватизации - нарушение его прав гражданина. Он подает в суд, приватизация признается незаконной. Вслед за этим бывший осужденный оспаривает договор купли-продажи».

Или так: квартира несколько раз продавалась. И последним покупателям придется доказывать в суде, что они были добросовестными приобретателями, которых нельзя лишать жилья. А нужно решать вопрос только о взыскании денег с тех, кто до этого проводил сделки. Недавно в суде рассматривалась жалоба челнинца, который по факту был третьим владельцем квартиры. Он пытался доказать, что не знал, что в свое время квартиру продали «криминально». Суд ему не поверил: рыночная стоимость 2-комнатной квартиры на тот момент была от 1,5 миллиона, а он купил ее гораздо дешевле - за 1,3 миллиона. И мог предположить, что дело нечисто. Его доводы, что там давно не было ремонта, трубы текли и пр., суд счел несущественными.

Нередки сделки по нотариальной доверенности, когда интересы продавца представляет другой человек. «Нужно точно знать - является ли фактический владелец квартиры дееспособным. Если нет, сделка будет потом оспорена. И лицо, выступавшее по доверенности, скажет: «Я и сам не знал!» Второй момент - когда продавец действует по доверенности, нужно обратить внимание: у кого право получения расчета. Чтобы не получилось, что деньги вы отдали, расписку взяли, человек тут же испарился, объявляется фактический владелец квартиры и говорит: «Где деньги? В доверенности сказано, что расчет - лично со мной». Нет денег - сделка не состоялась. Доказать обратное в суде нереально.

Договор купли-продажи заключается в письменной форме, необязательно нотариальной, но обязательно подлежит регистрации в регпалате. Считается исполненным и заключенным только с момента регистрации. Пункты, на которые нужно обратить внимание до того, как подписать и регистрировать:

* Постановка и снятие с регистрационного учета в определенные сроки. Если жестких сроков нет - судиться, чтобы выписать постороннего человека, придется долго.

* Если видите, что квартира обременена правами третьих лиц, то втягиваться в эту сделку нужно с опаской, несмотря на хорошую цену: квартира переходит в вашу собственность, но к вам так же переходит и обременение - права третьих лиц на это жилье. Если это несовершеннолетние, а родители не смогли или не захотели купить другое жилье - дети сохраняют права на ваше. Со взрослым «довеском» мороки не меньше: в самом крайнем случае они имеют право поселиться в вашей квартире и даже попытаться прописать туда своих несовершеннолетних детей.

* Иногда продавец не хочет платить налог с продажи имущества и предлагает покупателю вписать в договор меньшую сумму. Разница оформляется в виде расписки, но этот документ не гарантирует, что суд будет его расценивать как доказательство по сделке. И при расторжении договора, признании его недействительным через суд будет учитываться написанная цена. Судиться, чтобы вернуть остальное, скорее всего, придется отдельно.