Банки опять выдают ипотечные кредиты, цены на квартиры поползли вверх. И это на фоне того, что до конца года в Челнах будет сдано еще около 300 тысяч квадратных метров. Самое время для обзора челнинского рынка жилой недвижимости.

Что, где, сколько

По словам президента челнинской «Ассоциации агентств недвижимости» Владислава Абзалова, резкого роста цен до конца года опасаться не следует. «Для этого у людей должны быть деньги, а пока денег в Челнах нет, - констатирует он. - Вспомните, было время, когда налево и направо ипотечные кредиты раздавали — вот тогда цены росли. (стоимость 1-комнатной квартиры в новом доме в начале 2008-го доходила до 1,6 миллиона – ред.). Сейчас банки начали выдавать ипотечные кредиты, но проверка идет по «белым» доходам заемщика. Мало кто может позволить себе взять в кредит 1-3 миллиона. В основном это 300-500 тысяч, которых впритык хватает на расширение, переезд из малосемейки в 1-комнатную, либо из последней в 2-комнатную.

То, что стоимость 1-2-комнатных квартир выросла, не говорит об общей тенденции повышения цен. Нынешняя потребность в таком жилье опять-таки связана с отсутствием реальных денег у покупателей: около 70% вкладывают материнский капитал, ветеранские сертификаты. Цены на более габаритные квартиры практически не растут.

Если рассматривать ситуацию по газетным объявлениям о продаже квартир, то там наблюдается рост стоимости жилья за последние несколько месяцев, но он искусственный. Те, кто хотел продать жилье - продали до нового года. На рынке остались владельцы инвестиционных квартир. Они-то и подняли цены на 100-150 тысяч рублей. Те, кто сейчас выставляет квартиры на продажу, ориентируется на эти цифры. Отсюда и резкий скачок. На бумаге. Когда доходит до сделки, то цена на эти же 100-150 тысяч и скидывается».

Реальная средняя стоимость квадратного метра в городе - 25-30 тысяч рублей (до кризиса – 28-34 тысяч). В старой части города цены немного ниже: 1-комнатную в п. ГЭС, ЗЯБ, Сидоровка оценивают в 950-1200 тысяч рублей, аналогичная квартира в новом городе - 1050-1350 тысяч. 2-комнатные - 1200-1600 и 1350-1800 тысяч рублей соответственно.

Ценовой минимум - малогабаритные хрущевки, возраст которых близок к 40 годам и старше, максимум - жилье в новостройках. Также на цену влияет наличие магазинов, школ, детских садов и прочих удобств в шаговой доступности. Помимо этого, сейчас новоселы подбирают не только квартиру, но и соседей. Смотрят на ширину местных проездов, есть ли места для парковки. Два автомобиля на семью уже не редкость. Принцип «чем ближе к центру, тем выше цены» сохраняется. Исключение - дома, которым более 30 лет,  московской планировки, с проходными комнатами.

Наглядно это прослеживается в 17-м, 18 комплексах нового города: 9-этажки с московской планировкой тысяч на 100  дешевле таких же по возрасту домов, но улучшенной планировки, как в 17/03. Этот дом вообще исключение из правил - всегда котировался на уровне новостроек.

«Если говорить о квартирах, стоимость которых в перспективе вырастет — продолжает Абзалов, -  это 36-37 комплексы. Дома новые, но инфраструктурой еще не обросли. А там, помимо магазинов-школ-садиков, будут объекты соцкультбыта. Тот же городской аквапарк планируют построить именно там, в планах строительство в этом районе многоуровневых парковок. В придомовых территориях  проектом уже предусмотрены просторные парковочные карманы у каждого дома. И по экологии этот район можно назвать одним из самых чистых. Так что он свою цену еще возьмет.

Если говорить об экологической карте жилья, то наиболее чистыми считаются комплексы вдоль улицы Раскольникова - 38, 39, 12. Их, помимо относительно нового и неплохого по планировке жилья, ценят за близость к Каме и хвойной лесопарковой зоне.

А вот что почти не влияет на этот показатель - это дорогой ремонт. Покупатель хочет, чтобы в хорошем состоянии были трубы, сантехника, окна, двери, ровные стены, линолеум без дыр. И никто не будет платить за обои из чистого шелка и мраморную плитку на полу».

В цепях

При условии адекватной, средней по рынку цене на квартиру от момента начала продажи до регистрации сделки в регпалате, передачи денег и новоселья уходит около месяца. Но таких «чистых» продаж, по словам риэлторов, сейчас очень мало. В основном идут «цепочки», когда в одной связке 2-3 клиента: 1-й покупает у 2-го, тот, получив деньги – у 3-го. Специалисты не рекомендуют ввязываться в длинные цепочки: в этом случае трудно гарантировать сроки.

Наша справка

Среднегородская стоимость услуг агентства недвижимости  - 25-30 тысяч рублей либо 1-3% от стоимости квартиры. Услуги свободного риэлтора обойдутся на 10-20% дешевле, но репутацию агентства проследить легче, чем одиночки. Для начала можно узнать, сколько агентство существует на рынке. Не потому, что в молодых агентствах работают плохие или неопытные специалисты. Чаще всего новые фирмы открывают как раз-таки опытные сотрудники. Но если агентство существует на рынке лет 10 и больше, выяснить, не было ли судебных тяжб с клиентами, можно элементарно - заглянув в интернет. Обязательно нужно попросить сертификат на страхование бизнеса агентства. Тогда, если клиент пострадал по вине риэлтора, то ему это возместят.

Не лишний штрих — узнать, в собственности ли у агентства офис. Если заинтересованы в клиенте, все расскажут и покажут документы. Ведь для клиента это залог того, что в случае суда с фирмы можно что-то получить. И наоборот: если в арендованном помещении сидит ООО с уставным капиталом в 10 тысяч рублей, то взять с него будет нечего.

Продолжение следует - «Покупатель рискует всем»