Мы и наши управляющие компании

Сейчас мы расскажем вам, почему управляющие компании работают так, как они работают. И почему тарифы начисляют так, как начисляют.

На дворе апрель 2012 года, в этом месяце по настойчивой рекомендации Василя Шайхразиева управляющие компании инициируют и организуют общие собрания жильцов в каждом доме. Чтобы жильцы выбрали старшего по дому и чтобы с его помощью УК могли активно работать с жильцами в будущем. Наш рассказ — юридическая подоплека некоторых действий УК и исполкома — поможет вам понять, что одним общим собранием ограничиваться нельзя. Собрания должны войти в практику, они должны стать частью нашей жизни, а инициировать, организовывать и проводить их должны мы сами. Тогда у нас получится многое изменить к лучшему.

ПОЧЕМУ У НАС ТАКИЕ ДОГОВОРА С УК? КТО И ЗАЧЕМ СОЗДАЛ ЭТИ ТСЖ?
Возьмите Жилищный кодекс РФ и прочитайте статью 162 «Договор управления многоквартирным домом». Вы поймете, что жильцы дома в своих же интересах должны проводить общие собрания. Вот закон велит, чтобы договоры на управление жилым домом между управляющей компанией и собственниками квартир в этом доме были одинаковыми по тексту. Уже это означает, что собственикам-жильцам надо собраться и хорошенько обсудить договор и утвердить его текст. В названной статье изложены основные требования к договору. В нем должен быть утвержден перечень услуг по ремонту и содержанию дома, порядок определения цены на эти услуги, сама цена, предусмотрен контроль за работой УК, - говорит юрист. Но что происходит на деле?
Собственников ни на какое собрание на аркане не затащишь. В итоге дом, в котором не проводится общее собрание, считается «не определившимся с формой управления». И его судьбу решает исполком. Исполком назначает управляющую компанию и она приступает к делу. По идее между УК и каждым домом должен быть заключен договор на управление. Но поскольку, опять же жильцов на обсуждение этого договора на аркане не затащишь, каждая УК поступает по-разному.
Компания или вообще обходится без договора (опираясь на решения исполкома, законодательство, правительственные постановления), или через ЖЭКи предлагают договор на подпись жильцам. Но с тем условием, чтобы никакие изменения жильцами в него не вносились. Вспомните статью 162 ЖК: текст должен быть единым для всех! Кто не хочет подписывать, пусть не подписывает, в доме без таких «строптивцев» найдется достаточно людей, которые договор подпишут, не читая!
Некоторые УК предлагают жильцам подписать так называемые агентские договора. Это соглашения, которыми собственники квартир поручают управляющей компании от их имени заключить  договоры на поставку воды, электроэнергии, газа, тепла в квартиры с их поставщиками. Со стороны УК это ход юридически правильный, по-иному быть не должно. Другое дело, что собственник, начав читать агентский договор и увидев, что его предлагается назвать «принципиалом», может и возмутиться. Он таких слов не знает.
Некоторые УК создают ТСЖ. Причем так, что многие охваченные этими ТСЖ жильцы о них и не ведают. Оставляя в стороне то, насколько законны способы, с помощью которых ТСЖ созданы, юрист говорит, что юридически объясним сам этот шаг.
Еще раз вспомните статью 162 ЖК, где говорится, что в договоре должен быть предусмотрен контроль над работой УК. А, например, директор УК «Электротехников» Ильгизар Иманов в ответах жильцам так и пишет, что его УК во всем отчитывается перед ТСЖ.. Получается, если кто-то «сверху» поинтересуется, есть ли контроль за работой УК (стоит ли ей выделять бюджетные деньги на ремонт домов и т.д.), так он есть, вот ТСЖ.
ПОЧЕМУ У НАС ТАКИЕ ТАРИФЫ?
В Жилищном кодексе есть статья 37, в которой сказано, как определить долю каждого собственника квартиры в общем имуществе многоквартирного жилого дома. Общую площадь квартиры надо делить на общую площадь дома, а затем полученный коэффициент множить на общую площадь придомовой территории или на общую протяженность труб в подвале, или на общую площадь лестничных клеток и так далее. Так вы и узнаете долю каждого собственника в том или ином общедомовом имуществе. Обслуживание вот этой доли и должен оплачивать каждый собственник. То есть, на тариф (конкретные затраты на уборку) надо множить не площадь квартиры, а принадлежащую квартире площадь двора, если речь идет об уборке территории. А если мы говорим об оплате текущего и капитального ремонта кровли, стен, труб в подвалах, то тут надо смотреть на состояние этого имущества, оценивать стоимость ремонта, а уже затем на тариф (опять же конкретные затраты) множить долю собственника, - утверждает старшая по дому 95 в поселке ГЭС, представитель Союза потребителей Татарстана в Набережных Челнах Наталья Имамова. Она считает, что так будет во-первых, по закону, а во-вторых, более справедливо. Надежда Кузнецова с Имамовой как юрист совершенно согласна.
Но давайте поставим себя на место тех специалистов горисполкома, кому вместо самих  собственников необходимо подготовить и утвердить тарифы не для одного, а для всех многоквартирных жилых домов, которых в Набережных Челнах больше тысячи. При этом тарифы должны быть понятны и максимально справедливы. Скажите, у нас в городе есть хотя бы два дома не просто похожих друг на друга как близнецы, а совершенно одинаковых во всем? Чтобы в них были одинаковые по протяженности и по степени износа трубы, одинаковые по территории дворы и т. д.? Таких домов нет.
Следовательно, если ты специалист и тебе нужно определить принцип исчисления тарифов для тысячи с лишним домов, то принцип, заложенный в 37-й статье Жилищного кодекса, ты отвергнешь. 37-я статья написана для собственников каждого дома, но не для специалистов, вынужденных принимать решения вместо собственников. Вот поэтому за все услуги по содержанию дома мы платим с квадратного метра общей площади своей квартиры.
Вывод? Собирайтесь на собрание и обсуждайте, как вам удобнее платить: с квадратного метра квартиры или за обслуживание своей доле в общем имуществе дома? А если собрание созвать не удается, то послушайте, что говорит Надежда Кузнецова:  
У каждого из собственников жилья в доме есть реальная возможность самому (без общего собрания!) в корне изменить всю систему платежей за жилищно-коммунальные услуги и серьезно удешевить эту плату. Для этого собственнику нужно заключить прямые договоры с «Челныводоканалом» на воду, с «Татэнергосбытом» - на электроэнергию и так далее. Почти наверняка поставщики заключать договоры с отдельно взятым собственником откажутся, не желая ломать сложившуюся систему. Но их можно вынудить сделать это через суд.
Кстати, через суд можно отменить и плату за все услуги с квадратного метра общей площади квартиры. В этой части постановление исполкома об утверждении тарифов на ЖКУ не соответствует закону. Но тогда вы и ваши соседи по дому должны будете провести общее собрание собственников и утвердить тарифы в полном соответствии с Жилищным кодексом. И надо еще посчитать, что выгоднее: плата «с квадратного метра» или плата за обслуживание доли в общем имуществе.

Сергей ИСИЧКО